Нюансы на которые нужно обратить внимание при покупке

Признак «нехороших» квартир!

Подозрительно низкая цена

Первый признак «нехороших» квартир, который должен насторожить потенциального покупателя и навести на мысль о мошенничестве это низкая цена! Цена которая ниже рынка на 15-30% от аналогов. Конечно всегда есть вилка цен на любой объект недвижимости, и нужно его учитывать общий анализ рынка.

За низкой стоимостью может скрываться множество подводных камней. Чаще всего это проблема с документами, с собственниками которые в местах лишения свободы или пропавшие без вести. А возможно и несовершеннолетние без выделенной доли.  Кроме того, продавать такую квартиру могут мошенники, воспользовавшись недееспособностью продавца.   

Если продавец торопит  Покупателя с выходом на сделку, это еще больший повод насторожиться. И не стоит вестись на маленькую цену, или его красивые слова!

В данном деле всегда нужно быть на стороже.

Конечно бывают ситуации, при которых Продавец срочно готов продать по низкой цене. Но и при этом нужно тщательно  проверять документы!

Недееспособный собственник

Еще один признак «нехороших» квартир, о котором уже упоминалось выше – это недееспособный собственник. Нужно быть особенно внимательным к сделке когда владелец продаваемого жилья стоит на учете в нарко- или психодиспансере. Над таким человеком оформляется опекунство. И для совершения сделки нужно разрешение органов опеки. Чаще всего мошенническая схема в таком случае выглядит так: перед сделкой родственник или опекун обращается в психодиспансер о ухудшении состояния, получает справку. На самой сделке собственник пописывает ДКП, а его родственники мысленно уже составляют ИСК о неправомерной сделке, в итоге вы можете остаться и без квартиры и без денег. Просто продавец может сказать что не помнит факта передачи денег и подписывал документы не в надлежащем состоянии.

Что же делать? Собирать справку на день сделки из психодиспансера что Продавец не состоит на учете, в ДКП писать, что он вменяемый и все пишет сам! И главное у вас должно быть третье лицо (как правило это и должен быть специалист) который подтвердит факт передачи денег и самоличное подписание Продавца.

А еще лучше настоять на проведении сделки у Нотариуса! И еще один пунктик на заметку: Если даже продавец вменяемый, адекватный и действует без принуждения каких то родственников, НО ему уже 65 лет и больше, справку из ПНД обязательно!

Третьи лица

Иногда, после покупки квартиры к вам в дверь могут постучаться и сказать: «Здравствуйте, я Ваша Тетя, я буду жить у вас!» И вариантов развития откуда эта «тетя» взялась может быть несколько:

1.Она не участвовала в приватизации,  но была прописана в квартире на момент регистрации

2. Она была несовершеннолетней и тоже не участвовала в приватизации, а родители (родственники) решили раз ей нет 18, можно и без нее, ей доля не полагается

3. Она была без вести пропавшей, но продавцы не имели соответствующего документа и приватизировали, она опять имеет полное право пожизненного проживания!

4. Она не знала, что могла вступить в наследство, и прошло только от года до 10 лет после продажи. Срок исковой давности 196 ст. ГК РФ

5. Её родители вложили МСК, но продали без выделения долей и без разрешения органов опеки.

6. Или ее супруг продал квартиру без ее ведома, т.к. титульным собственником был только он.

7. Она была иждивенцем у умершего, а родственники не оповестили ее о смерти Обеспечителя. И так далее и тому подобное.

Таких ситуаций может быть миллион и все их вы самостоятельно не сможете разрешить.

Выписка из квартиры

Еще одна возможная проблема для новых собственников это зарегистрированные лица в квартире. Одно дело, когда в квартире прописан Продавец и он выпишется после оформления сделки. Тут встает только технический вопрос, паспорт могут забрать на неделю, а то и больше (в разных регионах), а без его паспорта сделка не совершится. Но! Если в продаваемой квартире прописано еще 10 человек (особенно детей) их обязательно нудно выписать до сделки или в крайнем случае (если цепочка в купле-продаже) через 14 дней после перехода права собственности.

 Чем грозит: Повышенным КУ, особенно если не установлены счетчики, то управляющая компания считает расход по воде и газу норматив по количеству прописанных. Ну и судебными издержками если вдруг недобросовестный продавец ушел в «пьяный отпуск» от радости продажи и так и не выписал своих домочадцев!

Странное поведение риэлтора

Очередной признак «нехороших» квартир — это странное поведение риэлтора! Он может давить на вас с скорейшим выходом на сделку. Заверяя что уже очередь стоит на квартиру. Или просит передать задаток здесь и сейчас, как говорится подписав его на коленке. Причем сумма может быть и маленькая, но таких сумм он может набрать с десяток в день и исчезнуть.

Или к примеру, показ он совершает только в определенное время, потому что точно знает расписание поездов или самолетов, которые шумят рядом с объектом.

Поэтому стоит посетить объект самостоятельно и посмотреть его инфраструктуру, а так же передавать задаток, проверив пакет документов на объект и продавца. Да бывает что и риэлтор продает по доверенности, это следующий настораживающий случай.

Продажа по доверенности

Это тоже риск! К примеру титульный продавец по документам муж, но квартира приобретена в браке, новый паспорт в копии у риэлтора, где отметки о браке нет. А потом – «здравствуете, я Ваша тетя!»

Как это выяснить? Связаться с продавцом, поговорить по интернет связи и сказать что хотите получить справку из ЗАГСа, о том что в браке не состоял.

Или Продавец стоит на учете психодиспансера, доверенность «липа», и другой родственник подает в суд на признание сделки незаконной.

Или влит МСК в квартиру, вариантов так же масса.

Что же делать? Конечно и такие квартиры на рынке продаются и покупаются на законных правах, но всегда все нужно проверять и просить помощи у специалистов.

Приватизированная квартира

Ну об этих вариантах можно целые Тома войны и Мира писать! Приватизация это очень страшная штука, Ввела в смуту всю страну и до сих пор конца и края ей нет, а проблем стало больше. Самая идеальная приватизация это когда семья получила ордер на квартиру, сколько членов семьи столько и собственников, столько и продавцом (включая несовершеннолетних) . И таким образом будет минимальный пакет документов и легкая сделка. А вот если ордер от какого-нибудь «лохматого» года, да и прописанных стало больше, вот ту придется капать и капать!

Аналогичная ситуация может возникнуть при договоре МЕНА, ее тоже раньше очень любили, и при этом еще и документы теряли.

И что в итоге?!!!

Главный совет, перед покупкой квартиры не торопимся и не паникуем, что ваш вариант уйдет. Точно знаю по опыту, всему свое время, любому объекту свой покупатель и цена!

Очень внимательно проверяем документы, лучше запросить мнение третьего лица (специалист по недвижимости, юрист) за бесплатной консультацией вы всегда можете обратиться в агентство недвижимости Фея крестная)

Грамотно составлять ДКП и прописывать практически все возможные риски и обстоятельства апеллируя статьями из ГК РФ.

Прописывать в ДКП гарантии и заверения, обратиться к нотариусу, пусть он проведет сделки. Хотя тоже по опыту и нотариус человек совершает ошибки и на банки надежды в 100% нет.

Еще один вариант-страховать риски. Титульное страхование от изъятия третьими лицами вашей собственности.

 Как говорится на войне все средства хороши и один в поле не воин!!!

С уважением Ваша Фея!

Обновлено: 20.08.2020 — 13:28

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *